公共建筑能效分级落地：能耗超约束值多少会被强制改造

过去判断一栋公共建筑该不该做节能改造，靠的是楼龄、主观感受和预算松紧，公共建筑能效分级尚未进入实操视野。2025 年以来，这条判断链正在被一组数字替换：北京把建筑年度综合能耗强度与本地《民用建筑能耗标准》比对后划成五级，连续两年处于最差一级且未实施改造的，可以按地方性法规罚款；深圳则从 2026 年 1 月 1 日起改用具体数值设约束值，连续两年超过约束值一半以上即触发改造义务。

换句话说，公共建筑能效分级不是一套评优体系，而是一条以数据触发、以罚则收尾的强制链条。对业主和物业方来说，真正需要提前算清的，是触发线在哪里、分母怎么算，以及照明这类单项措施能贡献多少降幅。

一、北京：条例第二十七条与办法第五条，两个一点八倍其实是同一个数

北京这套制度分两层。上层是地方性法规——《北京市建筑绿色发展条例》第二十七条：年度用能超过标准约束值的，所有权人应当加强节能运行管理；年度用能超过标准约束值百分之八十的，应当同时开展能源审计；连续两年用能超过标准约束值百分之八十的，应当按照规定实施节能绿色化改造。下层是部门规章——《北京市公共建筑能效分级管理办法》（京建法〔2024〕12 号）把分级规则具体化。

办法第五条的五级划分依据的是现行本市《民用建筑能耗标准》中的引导值与约束值：

这里有一个容易读错的地方：办法里的五级与条例里的超过约束值百分之八十是同一个数——1.8 倍约束值。条例用百分比表述，办法用倍数表述，两条文在数值上完全咬合。办法第九条进一步规定：连续两年能效分级结果为五级的，所有权人应依据能源审计结果加强节能管理和实施节能绿色化改造。这与条例第二十七条第三档义务一致。

二、公共建筑能效分级：正式版与征求意见稿的三处差异

网络上流传较广的是 2024 年 11 月公开的征求意见稿文本，与 2024 年 12 月 26 日成文、2025 年 2 月 1 日施行的正式版（京建法〔2024〕12 号）存在三处实质差异。做合规判断时必须以正式版为准：

罚款额度本身没有变化——《北京市建筑绿色发展条例》第五十九条明确：连续两年用能超过标准约束值百分之八十的大型公共建筑，未按照规定实施节能绿色化改造的，由住房城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处三万元以上十万元以下罚款。区别在于罚款依据写在条例里，不写在办法里。另外要注意触发对象是大型公共建筑（单体建筑面积超过 20000 平方米），不是全部纳入分级的建筑。

三、深圳：公共建筑能效分级的约束值落到具体数字

深圳走的是另一条路——先有数值，后有分级。深圳市住房和建设局 2025 年 10 月 16 日发布《公共建筑能耗能效标准》（SJG 34-2025，深建标〔2025〕25 号），自 2026 年 1 月 1 日起实施，原 SJG 34-2017 同时废止。该标准把公共建筑划分为办公、旅馆、商场、医疗卫生、教育、文化娱乐、体育、综合型八大类，分别规定能耗指标的约束值与引导值。

以办公建筑为例，深圳市政府公开的试点建设指引文件引用了 SJG 34-2025 的两组数值：

触发线依据《深圳经济特区绿色建筑条例》第三十二条：既有大型公共建筑、国家机关办公建筑和财政性资金参与投资建设的其他公共建筑，运行能耗指标应当不高于现行建筑能耗标准的约束值；用能指标超过约束值的，应当开展能源审计并采取措施降低能耗；连续两年建筑用能指标超过建筑能耗标准约束值百分之五十以上的，应当实施节能改造。

于是形成一个值得注意的对照：北京的改造触发线是约束值的 1.8 倍，深圳是 1.5 倍。同一栋楼在两座城市可能被判定为不同处境。这不是数据打架，而是两地立法设定的严格程度不同——深圳对既有公共建筑的要求更紧。

深圳标准还有两点与改造实务直接相关。一是第二十七条要求大型公共建筑等安装用电分项计量装置和建筑能耗实时监测设备，并把监测数据实时传输至主管部门；二是标准编制说明披露，本次办公建筑指标基于 1200 余个非党政机关办公建筑样本（建筑面积总计约 4800 万平方米）与 300 余个党政机关办公建筑样本测算，目前选取的建筑能耗限额通过率约百分之五十八。这意味着约四成样本建筑的实测能耗高于约束值，潜在改造基数不小。

四、上海：从试点走向任务指标

上海的路径更接近任务驱动。静安区 2026 年碳达峰碳中和及节能减排重点工作安排提出，力争完成既有公共建筑节能改造不少于 50 万平方米，落实市住建委下达的单位建筑面积能耗下降百分之十五以上的公共建筑节能改造任务，并明确年内探索开展公共建筑能效分级试点。同一份文件还要求加强能耗监测数据分析，做好楼宇分项计量装置的维护，确保上传市平台数据正常率达到百分之九十以上。

三点合起来看，上海的路线是：先把计量与数据上传做实，再引入分级。这与深圳先定数值、北京先立条例的次序不同，但最终指向同一个结构——先有可信的运行数据，再谈分级与改造。

五、照明改造在公共建筑能效分级里的真实位置

这是本文最需要说清的一点。公共建筑能效分级比的是整栋建筑的年度综合能耗强度（单位：kWh/平方米·年），不是照明单项。因此照明改造对分级结果的贡献，取决于它能在分子上削掉多少，以及这部分占总能耗多大比例。

先看等级之间的落差有多大。以约束值为基准做纯算术推演：

再看照明侧能出多少。照明用电在办公类建筑总用电中的占比，随建筑功能、开窗比例、设备密度差异很大，业内常见估计区间为百分之二十到百分之四十——这是我们的判断，不是官方统计口径，具体楼宇应以分项计量实测数据为准。若按此区间推演，照明侧压减百分之五十，对整栋楼综合能耗强度的贡献大约在百分之十到百分之二十之间。

把两组数字叠起来，结论就清楚了：单独做照明改造，通常足以推动一栋楼跨过一个相邻等级（例如从五级降到四级，需约 17% 降幅），但不足以把它从 1.8 倍直接拉回约束值以内（需约 44% 降幅）。这也解释了为什么分级制度下的改造方案越来越倾向于多系统打包，而不是单点替换。

对照明改造而言，这其实是更有利的位置：它往往是整套改造里回收期最短、施工扰动最小的那一环，天然适合作为跨过相邻等级线的第一步。但要把它写进承诺指标，必须先测出这栋楼照明的真实占比，而不是套用经验值。

六、分母怎么算：四条不计入的能耗边界

分级结果是一个比值，分子分母的边界口径直接决定判定对错。北京办法第四条给出了明确的范围划分：公共建筑能耗指维持建筑室内环境和建筑功能需求的外部输入用能，包括供热（冷）、通风与空气调节、办公设备、电梯、给排水设备、室内照明、炊事等。

同时，以下四类不计入公共建筑能耗范围：

• 公共建筑内信息数据中心的专用机房设备与系统能耗；
• 医疗卫生建筑的专用医疗设备与系统能耗；
• 科研教育建筑的专用实验仪器与系统能耗；
• 充电桩等其他非维持建筑室内环境和建筑功能需求的能耗。

这四条例外有直接的工程含义。举例来说，一栋楼若把数据中心机房能耗计入分子，综合能耗强度会被显著抬高，可能从二级误判为四级；反之，若在改造测算时把已剔除的充电桩能耗重新计入节能量分母，算出的节能率会虚高。规范做法是在改造前先固定一份边界清单，并在节能量核定与分级申报时使用同一份清单——这与既有建筑节能改造领域通行的测量与验证口径是一致的，相关方法可参见我们此前对公共建筑节能改造项目边界划分的梳理。

七、一年里的四个时间点

北京办法对流程时点做了硬性规定，业主与物业管理方需要据此排期：

另外，办法第十四条规定：按京建法〔2022〕4 号申报绿色建筑标识的公共建筑项目，自本办法实施后不再进行电耗限额考核，应开展能效分级，且能效等级须为一级至四级。也就是说，对已申报绿色建筑标识的项目，五级不只是罚款风险，还直接构成标识层面的不合格。

八、本周可以做的三件事

第一，把分母先定下来。按上述四条不计入口径核一遍本楼的能耗统计清单，确认数据中心机房、专用医疗设备、专用实验仪器、充电桩是否已正确剔除。这一步不花钱，但决定了后面所有测算的可信度。

第二，做一次同类型对标。取本楼近一到两年的实际综合能耗强度，与所在地现行标准中的约束值、引导值比对，算出倍数关系。若已接近或超过约束值，说明已进入需要主动干预的区间，而不是等第二年被抽查到再处理。

第三，测出照明的真实占比。若本楼已装分项计量装置，直接读数；若还没有，先补照明回路的单独计量。深圳条例第二十七条已将分项计量与实时传输列为大型公共建筑的法定义务，北京办法也把计量器具改造写入部门职责分工，补计量本身即是合规动作。补完计量后，照明在这栋楼的分级账上到底占多大权重，才有确切答案。

总结

落到执行层面，公共建筑能效分级真正改变的，不是改造技术本身，而是改造的启动机制——从要不要改的主观判断，变成超没超线的客观计算。北京以 1.8 倍约束值为改造触发线并配三万至十万元罚则，深圳以 1.5 倍为触发线并把约束值写成具体数值，上海则先补计量数据再推分级试点。三条路径的次序不同，方向一致。

对照明改造来说，最需要纠正的预期是：它通常能推动一栋楼跨过相邻等级，但很难单独立项把一栋 1.8 倍的楼拉回约束值以内。把这个判断提前讲清楚，比事后解释节能率为何没达标要有用得多。

以上关于照明占比区间与跨级降幅的测算，是我们的推演，非官方统计口径，具体项目应以分项计量实测数据与所在地现行标准为准。若需要针对具体楼宇做一次能耗对标与改造贡献度测算，欢迎联系智觉科技照明节能研究院咨询；我们提供基于物联网与高光效照明的照明节能改造方案集成、合同能源管理与能源费用托管三种合作路径的技术支持。